MK Athens · Πρακτικός οδηγός για επαγγελματίες εστίασης και ιδιοκτήτες ακινήτων · Ενημέρωση: 19 Οκτωβρίου 2026
Βρήκατε ένα κατάστημα σε καλή θέση. Το ενοίκιο φαίνεται λογικό, η πρόσοψη ταιριάζει στην ιδέα σας και ο ιδιοκτήτης ζητά προκαταβολή για να το κρατήσει. Πριν αποφασίσετε, υπάρχει ένα ερώτημα που μπορεί να αλλάξει όλη τη συμφωνία: μπορεί αυτό το ακίνητο να στεγάσει το εστιατόριο που σχεδιάζετε, με κόστος και χρόνο που μπορείτε να υποστηρίξετε;
Μια δύσκολη διαδρομή εξαερισμού, ένας περιορισμός της πολυκατοικίας ή μια ασυμφωνία στα εγκεκριμένα σχέδια μπορεί να ανατρέψει τον αρχικό προϋπολογισμό. Γι’ αυτό ο τεχνικός προέλεγχος είναι χρήσιμο να προηγείται μιας ανεπιφύλακτης οικονομικής δέσμευσης. Όσο παραμένετε ελεύθεροι να διαπραγματευτείτε ή να επιλέξετε άλλο ακίνητο, τα ευρήματά του έχουν πραγματική αξία.
Πρώτα ορίστε τι ακριβώς θέλετε να λειτουργήσετε
Το «θέλω να ανοίξω εστιατόριο» δεν αρκεί για τεχνική αξιολόγηση. Δώστε στον μηχανικό μια σύντομη περιγραφή: τι θα παρασκευάζετε, ποιος βασικός εξοπλισμός προβλέπεται, ποιο καύσιμο εξετάζετε, πόσους πελάτες θέλετε να εξυπηρετείτε και αν υπολογίζετε εξωτερικά τραπεζοκαθίσματα. Έτσι, ο χώρος εξετάζεται με βάση τη δική σας λειτουργία.
Ο προέλεγχος εντοπίζει τη δυνατότητα και τις βασικές εκκρεμότητες του έργου. Οι τελικές διαστάσεις, εγκαταστάσεις και εγκρίσεις οριστικοποιούνται στα επόμενα στάδια μελέτης και αδειοδοτικής προετοιμασίας.
Στη διαδικασία ίδρυσης καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος (ΚΥΕ) προβλέπεται βεβαίωση του οικείου δήμου ότι το κατάστημα μπορεί να ιδρυθεί στη συγκεκριμένη τοποθεσία. Η διαδικασία περιλαμβάνει διερεύνηση των χρήσεων γης και τυχόν άλλων περιορισμών.
Στην Αθήνα, ειδικά καθεστώτα προστασίας σε περιοχές όπως η Πλάκα, το Ψυρρή και το Εμπορικό Τρίγωνο απαιτούν ιδιαίτερη προσοχή. Η παρουσία άλλου εστιατορίου δίπλα σας δεν απαντά από μόνη της τι επιτρέπεται στο συγκεκριμένο ακίνητο.
Τι ζητάτε: τεκμηριωμένη διερεύνηση για τη συγκεκριμένη δραστηριότητα και την προβλεπόμενη βεβαίωση της θέσης. Η αδειοδότηση καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος ξεκινά από αυτή τη βασική αποσαφήνιση.
Μια προφορική διαβεβαίωση ότι «εδώ επιτρέπεται εστιατόριο» αφήνει ανοιχτό τον βασικότερο όρο της επένδυσης. Πριν δεσμευτείτε, χρειάζεται τεκμηριωμένη απάντηση και καταγραφή τυχόν εγκρίσεων που εκκρεμούν.
Ο μηχανικός χρειάζεται να ελέγξει την οικοδομική άδεια, τις αναθεωρήσεις, τα εγκεκριμένα σχέδια και τυχόν στοιχεία υπαγωγής αυθαιρέτων, συγκρίνοντάς τα με την πραγματική κατάσταση.
Η βεβαίωση μηχανικού για ΚΥΕ αφορά, μεταξύ άλλων, τις προϋποθέσεις κύριας χρήσης, την καταλληλότητα για τη συγκεκριμένη δραστηριότητα και τις εφαρμοστέες πολεοδομικές και κτιριολογικές απαιτήσεις. Ένα υπόγειο ή πατάρι δεν πρέπει να υπολογίζεται ως διαθέσιμη σάλα ή κουζίνα χωρίς έλεγχο της επιτρεπόμενης χρήσης του.
Τι ζητάτε: αποτύπωση των χώρων που μπορούν να εξυπηρετήσουν την προτεινόμενη λειτουργία και καταγραφή τυχόν αποκλίσεων ή ελλείψεων του φακέλου.
Αν η λειτουργία βασίζεται σε τετραγωνικά των οποίων η χρήση δεν έχει επιβεβαιωθεί, ο σχεδιασμός και ο προϋπολογισμός χρειάζονται επανεξέταση.
Ζητήστε τον προηγούμενο φάκελο λειτουργίας και εξετάστε αν η σημερινή διαρρύθμιση, ο εξοπλισμός και η δραστηριότητα συμφωνούν με αυτόν. Η προηγούμενη λειτουργία είναι χρήσιμο στοιχείο, αλλά δεν τεκμηριώνει από μόνη της την καταλληλότητα για το δικό σας σχέδιο. Αν η περίπτωση αφορά μεταβίβαση υφιστάμενης δραστηριότητας, το OpenBusiness προβλέπει επικαιροποιημένη βεβαίωση εγκατάστασης διαθέσιμη κατά την αποδοχή της μεταβίβασης. Η διαδικασία πρέπει να προσδιοριστεί για τη συγκεκριμένη περίπτωση.
Ο μηχανικός ελέγχει την εγκεκριμένη χρήση, τη νέα λειτουργία και τις σχεδιαζόμενες εργασίες για να προσδιορίσει την απαιτούμενη διαδικασία.
Το Εθνικό Μητρώο Διοικητικών Διαδικασιών περιγράφει και περιπτώσεις εργασιών αλλαγής χρήσης που υπάγονται σε έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας, όταν συντρέχουν οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις. Εξετάζονται επίσης οι κατά περίπτωση απαιτήσεις για τροποποιημένες μελέτες και θέσεις στάθμευσης. Συνεπώς, η φράση «δεν χρειάζεται οικοδομική άδεια» δεν απαντά ποια διαδικασία χρειάζεται.
Ξεχωρίστε την πολεοδομική διαδικασία από τη γνωστοποίηση λειτουργίας. Η ηλεκτρονική γνωστοποίηση μέσω OpenBusiness αφορά την έναρξη της δραστηριότητας και δεν υποκαθιστά τη νομιμότητα του χώρου, τις άδειες εργασιών ή τις λοιπές απαιτούμενες εγκρίσεις.
Τι ζητάτε: γραπτή τεχνική εκτίμηση για την αλλαγή χρήσης κτιρίου, τις απαιτούμενες μελέτες και τις εγκρίσεις που επηρεάζουν το έργο.
Πριν ξεκινήσουν εργασίες, πρέπει να έχει προσδιοριστεί η διαδικασία που τις καλύπτει και να έχουν ολοκληρωθεί οι απαιτούμενες προηγούμενες ενέργειες.
Αερισμός, απαγωγή καπνών και οσμών, ύδρευση, αποχέτευση, αποθήκευση, καθαρισμός και χώροι υγιεινής χρειάζονται συντονισμένη αντιμετώπιση.
Το πιο χρήσιμο ερώτημα για τον εξαερισμό είναι συγκεκριμένο: από πού θα περάσει η εγκατάσταση, πού θα καταλήγει και ποιες άδειες ή συναινέσεις χρειάζονται; Ελέγξτε παράλληλα αν η διαθέσιμη ηλεκτρική ισχύς υποστηρίζει τον προβλεπόμενο εξοπλισμό.
Συμπεριλάβετε στην αξιολόγηση τον θόρυβο των εγκαταστάσεων και την προβλεπόμενη χρήση μουσικής. Όπου απαιτούνται τεχνική έκθεση ηχομόνωσης ή άδεια παράτασης ωραρίου μουσικής, πρέπει να έχουν ληφθεί υπόψη στον σχεδιασμό και στη διαδικασία λειτουργίας.
Στον έλεγχο εντάσσεται και ο κανονισμός της πολυκατοικίας, καθώς η διαδικασία ίδρυσης προϋποθέτει ότι δεν απαγορεύεται η συγκεκριμένη χρήση. Οι επεμβάσεις σε κοινόκτητα ή κοινόχρηστα τμήματα χρειάζονται επιπλέον αξιολόγηση των σχετικών δικαιωμάτων και συναινέσεων, με νομική υποστήριξη όπου απαιτείται.
Τι ζητάτε: προκαταρκτική κάτοψη κουζίνας, εφικτή τεχνική λύση εγκαταστάσεων και σαφή καταγραφή των απαιτούμενων συναινέσεων. Αυτά πρέπει να προηγούνται της οριστικοποίησης των εργασιών για την ανακαίνιση του επαγγελματικού χώρου.
Όταν η κουζίνα εξαρτάται από εγκατάσταση ή συναίνεση που παραμένει αβέβαιη, η προμήθεια εξοπλισμού και η συμφωνία κατασκευαστικού κόστους είναι πρόωρες.
Οι έξοδοι, οι οδεύσεις διαφυγής, οι χώροι υγιεινής και οι εφαρμοστέες απαιτήσεις προσβασιμότητας επηρεάζουν τον διαθέσιμο χώρο.
Οι υποχρεώσεις πυροπροστασίας εξαρτώνται από τα χαρακτηριστικά της εγκατάστασης και της λειτουργίας, μεταξύ άλλων από τον υπολογιζόμενο θεωρητικό πληθυσμό και τη χρήση υγραερίου. Ακόμη και σε περιπτώσεις απαλλαγής από πιστοποιητικό ενεργητικής πυροπροστασίας, παραμένουν υποχρεώσεις εφαρμογής και συντήρησης των προβλεπόμενων μέτρων.
Τι ζητάτε: προκαταρκτική αξιολόγηση της δυναμικότητας, των απαιτούμενων μέτρων και της διαδικασίας για τη μελέτη πυρασφάλειας του καταστήματος, όπου απαιτείται.
Αν η εφικτή κάτοψη εξυπηρετεί λιγότερους πελάτες από όσους προβλέπει το επιχειρηματικό σχέδιο, χρειάζεται να αναθεωρηθούν και οι προσδοκίες εσόδων.
Το OpenBusiness διευκρινίζει ότι ο χώρος δεν μπορεί να καταληφθεί πριν από τη λήψη της σχετικής άδειας. Όταν αυτή εκδοθεί, ακολουθεί η προβλεπόμενη τροποποίηση της γνωστοποίησης.
Τι ζητάτε: διερεύνηση στον αρμόδιο δήμο για τη δυνατότητα παραχώρησης και τους εφαρμοστέους όρους. Διαχωρίστε τον δημόσιο κοινόχρηστο χώρο από τυχόν ιδιωτικό υπαίθριο τμήμα του ακινήτου.
Αξιολογήστε τη μίσθωση και χωρίς εξωτερικές θέσεις. Αν η επένδυση είναι βιώσιμη μόνο με αυτές, η δυνατότητα παραχώρησης αποτελεί κρίσιμη εκκρεμότητα.
Ζητήστε αρχικό προϋπολογισμό με σαφές αντικείμενο: μελέτες και άδειες, οικοδομικές εργασίες, ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις και απαιτούμενες προσαρμογές. Διαχωρίστε τα από τον εξοπλισμό και τις υπόλοιπες δαπάνες έναρξης. Το χρονοδιάγραμμα χρειάζεται αντίστοιχα να δείχνει εξαρτήσεις, όπως μια έγκριση ή η διαθεσιμότητα των σχεδίων.
Με τον νομικό σας, εξετάστε πώς θα αποτυπωθούν στη συμφωνία η προβλεπόμενη χρήση, οι επιτρεπόμενες επεμβάσεις, οι ευθύνες για υφιστάμενες εκκρεμότητες και οι συνέπειες ενδεχόμενης αδυναμίας εγκατάστασης της δραστηριότητας. Οι όροι για προκαταβολή, έναρξη μισθώματος και περίοδο εργασιών χρειάζονται σαφή συμφωνία. Αν συζητείται δέσμευση πριν κλείσουν οι εκκρεμότητες, ο νομικός σας πρέπει να εξετάσει πώς μπορούν να αποτυπωθούν οι σχετικές προϋποθέσεις στη σύμβαση.
Τι ζητάτε: τεχνική εκτίμηση με παραδοχές, εκκρεμότητες, αρχικό κόστος και εξαρτήσεις χρόνου, ώστε ο νομικός έλεγχος της μίσθωσης να βασιστεί σε συγκεκριμένα δεδομένα.
Ας υποθέσουμε ότι εξετάζετε δύο πρώην εμπορικά καταστήματα στην Αττική, με ίδιο εμβαδόν και ενοίκιο, για εστιατόριο με θερμή κουζίνα.
Στο πρώτο, τα διαθέσιμα σχέδια συμφωνούν με την αυτοψία και έχει εντοπιστεί εφικτή λύση εγκαταστάσεων. Στο δεύτερο, η προτεινόμενη κουζίνα εξαρτάται από πατάρι του οποίου η νόμιμη χρήση δεν έχει επιβεβαιωθεί, ενώ η διαδρομή απαγωγής παραμένει αβέβαιη.
Η σωστή επόμενη κίνηση στο δεύτερο ακίνητο είναι να επιλυθούν αυτές οι εκκρεμότητες πριν συμφωνηθεί κόστος διαμόρφωσης. Μπορεί να χρειαστεί μικρότερη δυναμικότητα, άλλη διάταξη ή διαφορετικό ακίνητο. Το πρώτο παραμένει υποψήφιο για περαιτέρω αξιολόγηση· η αρχική θετική εικόνα δεν υποκαθιστά τις τελικές μελέτες και εγκρίσεις.
Το παράδειγμα είναι υποθετικό και δεν περιγράφει έργο της MK Athens.
Να συνεχίσετε τη διερεύνηση, να προχωρήσετε αφού επιλυθούν συγκεκριμένες εκκρεμότητες ή να αναζητήσετε χώρο που εξυπηρετεί καλύτερα τη δραστηριότητά σας.
Σχεδιάζετε εστιατόριο στην Αθήνα ή την Αττική; Επικοινωνήστε με την MK Athens, στέλνοντας τη διεύθυνση ή την αγγελία, τα διαθέσιμα σχέδια και μια σύντομη περιγραφή της λειτουργίας που θέλετε. Με αυτά τα στοιχεία μπορεί να οργανωθεί ο αρχικός τεχνικός έλεγχος και να προσδιοριστούν οι βασικές εκκρεμότητες πριν από τη μίσθωση.
Σχεδιάζετε εστιατόριο στην Αθήνα ή την Αττική; Επικοινωνήστε με την MK Athens, στέλνοντας τη διεύθυνση ή την αγγελία, τα διαθέσιμα σχέδια και μια σύντομη περιγραφή της λειτουργίας που θέλετε. Με αυτά τα στοιχεία μπορεί να οργανωθεί ο αρχικός τεχνικός έλεγχος και να προσδιοριστούν οι βασικές εκκρεμότητες πριν από τη μίσθωση.
Οι παρακάτω επίσημες πηγές ελέγχθηκαν στις 16 Οκτωβρίου 2026. Ο οδηγός αφορά συνήθη ανεξάρτητα καταστήματα εστίασης· ειδικές εγκαταστάσεις και προστατευόμενα ακίνητα μπορεί να ακολουθούν πρόσθετες διαδικασίες. Οι απαιτήσεις προσδιορίζονται για το συγκεκριμένο ακίνητο και τη δραστηριότητα.
Συμπληρώστε τα βασικά στοιχεία και περιγράψτε σύντομα την ανάγκη σας. Θα επικοινωνήσουμε μαζί σας το συντομότερο δυνατό.
